一、项目简介：
__项目位于__房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈 型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
__现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了
销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成__下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计__年5月底办下。
由此可见，目前__的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局：
a、东南板块及郑汴路商圈。
__房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。
__位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但__在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
航海东路与107国道沿线是__年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是__二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和__一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路市场调研报告)
b、小户型市场概况。
自__年底时尚party介入__楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是__年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。
燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。
这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。
1、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。
2、二、项目物业概述(略)
3、巧妙利用媒体本身的广告作用。适当的公关活动可以更好地提升公司形象，巧妙地利用软性文章的形式可以增强品牌的置信度和广告效果。
4、基于以上三个目的和太原房地产市场一直以来的广告情况。我们建议把锦绣花园的广告宣传分为两个阶段，即广告切入期和广告发展期。
5、二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品味的酒廊、咖啡厅等。
6、③在北城生意火爆的大酒店对面树巨幅广告牌;
7、优势：
8、--记“我”为什么选择hs花园
9、尽快树立起hs花园“辉煌人生，超凡享受”的物业形象;
10、室内设施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉ok酒廊
11、一、__楼市分析
12、通过商业信函投递、售楼处发送、报刊杂志夹送、活动资料派送形式使单张广告进入每一个意向客户手中，从而扩大项目自身的影响范围。
13、辉煌人生
14、网络宣传同样突出相应的主题，进行丰富多彩的小型的对项目的讨论和发表文章，为硬广告的投放提供素材，同时可以尝试对广告的诉求卖点的市场考察，为广告的投放降低风险，同时保证广告的宣传效果。
15、报纸
16、项目 -- 繁华地段 项目 -- 购物中心 项目 -- 火车站
17、年龄在35--60岁之间经济富裕有投资意识或有习惯在北城生活的中老年人。
18、报纸软文章
19、环境建设缺乏吸引性景观
20、家庭构成：1-3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年
21、建hs广场和寓意喷泉
22、三、项目物业的优势与不足
23、十、专业精神和职业水准将为您带来不一样的效果
24、直接促进hs花园的销售。
25、电视
26、电台
27、根据物业项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把物业项目定位为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
28、②在北城中心作巨幅建筑物或路牌广告;
29、超凡享受：
30、hs花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年，他们通常没有太多时间料理家务、清扫居所、照看孩子。故hs花园在物业管理方面可以根据居民的实际需要提供__送早、午、晚餐、定期清扫住宅、有偿清洗衣物、钟点家教等特色家政服务。一方面切实解决住户的实际问题，另一方面有利于增强hs花园对目标购房群的吸引力。
31、如此一来，一方面能够增加hs花园的吸引性，提高hs花园在公众中的知名度、美誉度、和记忆度;另一方面也有利于赢得目标购房群的认同，满足区内居民的荣誉感。
32、努力建立品牌与目标群之间的关系。对于大众媒体，通常可以有效地帮助建立牌的知名度。而对于小众媒体，则可以针对某些特定人群，而且它可以很好地建立起消费者与产品或品牌的某种内在联系，让消费者感觉亲切，感觉这是专为他而做的广告。
33、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全
34、九、费用预算(略)
35、位置优越：处于北城区的成熟社区之中心;徒步3分钟即可到达酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。
36、四、目标购房群
37、② 项目网站或是网页的制作(建立廉价互动的沟通平台);
38、试想：当夜幕降临的时候，沿一路走来。远远的看到hs广场上灯火一闪一闪的跳动着“辉煌人生，超凡享受”的字幕。近处听着“哗哗哗”的水声。走进广场，或立于水边，或坐于石墩，感受都市的繁华，呼吸夜的气息，怡心怡情，岂不妙哉。
39、2房2厅、3房2厅，面积68.79--106.92平方米之间的小户型，以及提供菜单式装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。
40、单张
41、环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群兴趣;不利于提升hs花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆;同时也不利于满足区内居民的荣誉感。(现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求)
42、主题3：辉煌人生，超凡享受
43、hs花园的广告宣传要达到以下三个目的：
44、主题2：辉煌人生，超凡享受
45、交通便捷： 公共交通比较便捷，有三趟公交线路途径本案
46、小户型
47、--这里离购物休闲广场只有45分钟
48、尽竭传达hs花园的优势与卖点;
49、享受交通便捷
50、hs花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的。
51、物业管理缺乏特色服务
52、五、项目物业营销阻碍及对策
53、七、两点整体建议
54、--hs花园提供的(给您的)不止是称心满意的住宅……
55、一方面丰富项目周边居民的文化活动，有益于地方文化事业，易博得社会各界的支持，造成极大的社会效应，博得民众的好感，有利于迅速树立hs花园美好的公众形象;另一方面吸引新闻媒体的注意，为新闻报道提供很好的素材，有利于大范围内提高hs花园的知名度，造成持续记忆。
56、车身广告
57、物业管理方面提供特色家政服务
58、建立协作关系。巧妙溶入媒体中去，不但纯进行硬广告的宣传。
59、年龄在28--45岁之间事业蒸蒸日上月收入在3000元以上时尚、享受在北城工作的管理者或小私营业主
60、经济节约，最大限度为客户省钱。
61、物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求(事业有成、时尚、享受)开展特色服务，使hs花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。
62、dm直投杂志
63、故对策有二：
64、① __市购房者俱乐部“假日看房班车”活动;(目前有效会员近千名，并且数字还在以每周5-10人的速度增加，消费能力不可低估。)
65、主体广告语：
66、网络
67、商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二。
68、举办各种公共活动，树立hs花园美好形象，迅速提升hs花园的知名度、美誉度和记忆度。
69、户外广告
70、hs花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。
71、阻碍：
72、一、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售;
73、主题2：事业生活轻松把握
74、针对hs花园缺乏吸引性景观一点，建议在二期工程中建hs广场和寓意喷泉。为北城区增一别致夜景，给项目周边居民添一处夜来休闲、散步散心的好去处。
75、以各种方式(信函、热线、现场、邮件等)大张旗鼓向社会各界征集hs广场寓义喷泉的名称。之后，在一个令人瞩目的日子里，开展现场题名活动。在题名现场向热心参与并支持征名活动的群众致以感谢并奖励(根据所提供的名称与所题名称的接近程度进行奖励)。
76、②寓义喷泉征名及题名活动
77、我们秉承如下方面原则：
78、在广告切入期主要通过报纸软文章和报纸硬广告形式尽竭传达hs花园的优势与卖点;
79、广告切入期(1--2个月)
80、网络、报纸、电台和电视台的结合有利于双方争取更多的潜在受众。所谓潜在受众是指目前尚无受传行为而在一定时间内可能创造受传条件成为受众的人。几个媒体的潜在受众虽不尽相同，但若结合起来，其潜在受众将是十分巨大的。将潜在受众转变为实在受众，既是传媒提高传媒效果的需要，也是传媒拓展市场，提高社会效益和经济效益的需要。
81、享受入住方便
82、在整合营销传播中，“整合”是基础，互动才是双赢，需要在营销中产生拉力同时与消费者建立起良好的互动关系。
83、--记hs花园特别的家政服务
84、不足：
85、--家里面的娱乐休闲
86、③ 网站论坛同时进行讨论，使开发商和未来业主进行全面沟通，以便于了解客户的基本情况，更好的拉动销售。
87、2)于各节假日及工休日在hs广场举办各种歌舞表演、文化活动等;
88、辉煌人生，超凡享受
89、①hs广场落成剪彩仪式
90、享受至尊荣誉
91、追求创新。广告形式力求创新，创新同时与创意进行很好地结合。
92、室外设施：活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场
93、个性化、形象化竞争日益激烈，将成为__市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。
94、由于我们是联合和太原市的各强势媒体，同媒体同时由于政府的支持我们的费用会成为效果明显之外的另一个吸引人的地方。优势互补、资源共享、促成立体报道的舆论合力网络、报纸、电台和电视台联动合作组织，互相提供新闻线索，联合采访，充分利用双方的新闻资源，充分发挥各自媒体的传播优势，以达到最佳宣传效果;共同策划新节目、新栏目。
95、①在项目周边沿线各人行天桥及繁华路段作灯柱、路牌、建筑物广告;
96、__市房地产信息杂志的定向投递，通过强大的派发网络进行宣传，杂志本身的信息量大保存时间长和到达率高的优势表现的淋漓尽致。
97、享受都市繁华
98、③hs花园“文化活动月”活动
99、3)在北城区范围内开展hs花园“文化活动月”万人签名活动。
100、在广告发展期，一方面利用密集的报纸、电视、电台等媒体广告、车身、路牌、建筑物、灯柱等户外广告以及开展各种公共活动打造hs花园“辉煌人生，超凡享受”的形象;另一方面利用各种促销活动和现场pop直接促进楼盘的销售。
101、主题1：辉煌人生，超凡享受
102、这将有利于开发商和相关行业商家依据自身的情况特点，选择合适的信息传递给目标受众，同时保证广告容易被目标受众接受。媒体联动既发挥了各自的特长，又交叉互补，弥补了各自的不足和局限性，从而扩大了传播的深度和广度，形成立体传播的推广合力。
103、从各个侧面打造锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的品牌形象。
104、家庭构成：1-3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年
105、邀请北城区各界知名人士及hs花园新老业主荣誉出席(有文艺表演及娱乐节目等)
106、位置优越，交通便捷
107、对策：
108、系列报纸硬广告
109、享受特别服务
110、通过电台配合__网的购房者俱乐部活动和配合项目的形象，给目标受众以声音和感官的信息传达。
111、配合促销活动和对开发公司的专访等形式对项目从工程设计、工程质量、开发商实力、开发理念和项目的优势方面进行正面宣传，建立项目及开发商的良好口碑。
112、八、广告宣传
113、通过__搜房进行全面宣传，配合网络炒作和__市购房者俱乐部的会员看房活动，消化一部分产品。
114、广告发展期(3--4个月)
115、1)向北城区各界人士赠送或优惠提供当月影院大片入场券;
116、网络、报纸、电台和电视台充分利用各自的传播优势，进行立体报道，达到舆论合力，这是媒体整合的主要目标。在网络、报纸、电台和电视台的整合过程中，网络、电视将通过栩栩如生的动感画面和快捷性的长处，使观众尽快得到初步的，鲜明的，直观的感性认识;电台、报纸则克服电视瞬间性的缺陷，利用报纸能反复阅读，具有稳定性的文字报道和犀利评论的特点，引导读者深入思考;杂志的针对性强、生命周期长的特点。
117、公共活动
118、主题1：辉煌人生，超凡享受
119、--hs广场就是我们家的后花园
120、六、形象定位
121、区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。
122、一是区内人气不旺，二是hs花园离大型购物中心太近。
1、vip铂金卡：
2、凡购房客户，至签定合同之日起，30天内可无理由退房，所交购房款不计利率。退房流程：由客户提出书面退房申请，经销售总监——总经理签字后由销售部协同财务部门**退房。
3、x：至20xx年9月30日交房计，如8月28日认筹客户可获赠399天x30元/天=11970元。
4、x：相关细则、流程及《vip铂金卡认购书》由销售部制定，报公司法律顾问批阅。每日送现金：
5、填写《“xxxx”vip铂石卡资格申请表》，经审核通过后，即可成为“xxxx”vip钻石卡客户，并可享受以下权利：
6、x：购房时认筹金额10000元用于抵扣房款，如在开盘活动结束后没有定房，可申请退卡，认筹金全额退还，不计利率。
7、3．享有开盘活动期间银行按揭9.8折，一次性付款9.7折的优惠
8、2．享受“每日送现金”活动优惠（只限一期9、10#楼购房客户）
9、x：交房时间以公司通知及媒体公示时间为准。如公司提前交房，按20xx年9月30日计，如延期交房，则延期时间同样按30元/日计算。（如客户不按时**交房手续，同样按公司通知及媒体公示的交房日期计算）
10、1．抵扣物业管理费
11、x：申请表格由销售部制定并提交公司法律顾问批阅。
12、4．vip铂金卡为记名卡，不得转让，且一卡一房。
13、从客户缴纳认筹金开始按30元/日（人民币）计算，直至20xx年9月30日交房为止，按日叠加计算后，公司一次性予以赠送，赠送方式如下（可选）：
14、2．抵扣在**交房时的相关费用
15、3．现金方式（个人所得税自理）
16、8月28日开始vip卡认筹，vip分为钻石卡与铂金卡
17、（9、10#楼，且在开盘活动期间有效，活动结束后，没有购房的客户可申请退卡，所交认筹金全额退还，不计利率。）
18、30天无理由退房：
19、5．vip铂金卡购房送现金活动仅限一期
20、vip钻石卡：
21、1．享有开盘活动期间银行按揭9.8折，一次性付款9.7折的优惠2．vip钻石卡为记名卡，不得转让，且一卡一房。
22、交纳10000元认筹金，签定《vip铂金卡认购书》即可成为“xxxx”vip铂金卡客户，并享受以下权利：1．享有优先选房权
一、活动主题：“祖国，我为你骄傲；雅小，我为你自豪！”
二、活动时间：20xx年x月x日
三、活动内容：
1、低年级：“祖国，我为你骄傲；雅小我为你自豪”童谣说唱比赛。可以根据班级的情况，由班主任从班中选择组队学生，人数根据情况自定（不少于10人）。为了丰富童谣的表现形式，充实内容，活跃气氛，在童谣诵读时可以采用分角色、加动作、配音乐等不同形式，将表现和创新和谐地结合。时间是3~5分钟。
2、中年级：“爱国、爱校、爱班”红歌大合唱比赛，以齐唱、合唱为主要表现形式，演唱作品可以根据艺术作品的内容进行合理的创编。以班为单位组成合唱队，人数不少于20人。
评分：要求符合主题、健康向上，整齐合拍、音准到位，精神饱满、真挚感人，服装统一，组织纪律好，上下场快静齐，各班设指挥一名，限由本班学生担任，如有特色，可酌情加分。
3、高年级：“爱国、爱校、爱班”集体诗朗诵比赛。以班为单位，人数不少于20人。诗歌内容健康向上，围绕“祖国，我为你骄傲；雅小，我为你自豪”开展，以音诗画的形式，时间不超过5分钟。
四、活动形式：
低年级：音乐教室童谣集体诵读比赛（行为规范、文明礼仪）
中年级：多功能教室集体大合唱比赛（爱国、爱校、爱班）
高年级：篮球场集体诗朗诵比赛爱国、爱校、爱班)
1、邀请北城区各界知名人士及hs花园新老业主荣誉出席(有文艺表演及娱乐节目等)
2、--hs花园提供的(给您的)不止是称心满意的住宅……
3、试想：当夜幕降临的时候，沿一路走来。远远的看到hs广场上灯火一闪一闪的跳动着“辉煌人生，超凡享受”的字幕。近处听着“哗哗哗”的水声。走进广场，或立于水边，或坐于石墩，感受都市的繁华，呼吸夜的气息，怡心怡情，岂不妙哉。
4、物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求(事业有成、时尚、享受)开展特色服务，使hs花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。
5、故对策有二：
6、一方面丰富项目周边居民的文化活动，有益于地方文化事业，易博得社会各界的支持，造成极大的社会效应，博得民众的好感，有利于迅速树立hs花园美好的公众形象;另一方面吸引新闻媒体的注意，为新闻报道提供很好的素材，有利于大范围内提高hs花园的知名度，造成持续记忆。
7、② 项目网站或是网页的制作(建立廉价互动的沟通平台);
8、电台
9、商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二。
10、位置优越，交通便捷
11、如此一来，一方面能够增加hs花园的吸引性，提高hs花园在公众中的知名度、美誉度、和记忆度;另一方面也有利于赢得目标购房群的认同，满足区内居民的荣誉感。
12、车身广告
13、hs花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年，他们通常没有太多时间料理家务、清扫居所、照看孩子。故hs花园在物业管理方面可以根据居民的实际需要提供__送早、午、晚餐、定期清扫住宅、有偿清洗衣物、钟点家教等特色家政服务。一方面切实解决住户的实际问题，另一方面有利于增强hs花园对目标购房群的吸引力。
14、个性化、形象化竞争日益激烈，将成为__市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。
15、从各个侧面打造锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的品牌形象。
16、主题3：辉煌人生，超凡享受
17、主题1：辉煌人生，超凡享受
18、努力建立品牌与目标群之间的关系。对于大众媒体，通常可以有效地帮助建立牌的知名度。而对于小众媒体，则可以针对某些特定人群，而且它可以很好地建立起消费者与产品或品牌的某种内在联系，让消费者感觉亲切，感觉这是专为他而做的广告。
19、家庭构成：1-3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年
20、一、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售;
21、①在项目周边沿线各人行天桥及繁华路段作灯柱、路牌、建筑物广告;
22、系列报纸硬广告
23、举办各种公共活动，树立hs花园美好形象，迅速提升hs花园的知名度、美誉度和记忆度。
24、建立协作关系。巧妙溶入媒体中去，不但纯进行硬广告的宣传。
25、区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。
26、环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群兴趣;不利于提升hs花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆;同时也不利于满足区内居民的荣誉感。(现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求)
27、配合促销活动和对开发公司的专访等形式对项目从工程设计、工程质量、开发商实力、开发理念和项目的优势方面进行正面宣传，建立项目及开发商的良好口碑。
28、享受都市繁华
29、网络宣传同样突出相应的主题，进行丰富多彩的小型的对项目的讨论和发表文章，为硬广告的投放提供素材，同时可以尝试对广告的诉求卖点的市场考察，为广告的投放降低风险，同时保证广告的宣传效果。
30、广告切入期(1--2个月)
31、电视
32、一是区内人气不旺，二是hs花园离大型购物中心太近。
33、六、形象定位
34、公共活动
35、网络
36、②寓义喷泉征名及题名活动
37、室内设施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉ok酒廊
38、③在北城生意火爆的大酒店对面树巨幅广告牌;
39、__市房地产信息杂志的定向投递，通过强大的派发网络进行宣传，杂志本身的信息量大保存时间长和到达率高的优势表现的淋漓尽致。
40、享受特别服务
41、超凡享受：
42、四、目标购房群
43、主题1：辉煌人生，超凡享受
44、享受入住方便
45、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全
46、室外设施：活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场
47、--记hs花园特别的家政服务
48、--hs广场就是我们家的后花园
49、在广告切入期主要通过报纸软文章和报纸硬广告形式尽竭传达hs花园的优势与卖点;
50、对策：
51、五、项目物业营销阻碍及对策
52、以各种方式(信函、热线、现场、邮件等)大张旗鼓向社会各界征集hs广场寓义喷泉的名称。之后，在一个令人瞩目的日子里，开展现场题名活动。在题名现场向热心参与并支持征名活动的群众致以感谢并奖励(根据所提供的名称与所题名称的接近程度进行奖励)。
53、九、费用预算(略)
54、报纸软文章
55、三、项目物业的优势与不足
56、①hs广场落成剪彩仪式
57、通过电台配合__网的购房者俱乐部活动和配合项目的形象，给目标受众以声音和感官的信息传达。
58、2)于各节假日及工休日在hs广场举办各种歌舞表演、文化活动等;
59、主题2：事业生活轻松把握
60、我们秉承如下方面原则：
61、③hs花园“文化活动月”活动
62、hs花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。
63、由于我们是联合和太原市的各强势媒体，同媒体同时由于政府的支持我们的费用会成为效果明显之外的另一个吸引人的地方。优势互补、资源共享、促成立体报道的舆论合力网络、报纸、电台和电视台联动合作组织，互相提供新闻线索，联合采访，充分利用双方的新闻资源，充分发挥各自媒体的传播优势，以达到最佳宣传效果;共同策划新节目、新栏目。
64、在广告发展期，一方面利用密集的报纸、电视、电台等媒体广告、车身、路牌、建筑物、灯柱等户外广告以及开展各种公共活动打造hs花园“辉煌人生，超凡享受”的形象;另一方面利用各种促销活动和现场pop直接促进楼盘的销售。
65、享受交通便捷
66、小户型
67、① __市购房者俱乐部“假日看房班车”活动;(目前有效会员近千名，并且数字还在以每周5-10人的速度增加，消费能力不可低估。)
68、物业管理缺乏特色服务
69、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。
70、项目 -- 繁华地段 项目 -- 购物中心 项目 -- 火车站
71、不足：
72、主体广告语：
73、dm直投杂志
74、针对hs花园缺乏吸引性景观一点，建议在二期工程中建hs广场和寓意喷泉。为北城区增一别致夜景，给项目周边居民添一处夜来休闲、散步散心的好去处。
75、广告发展期(3--4个月)
76、位置优越：处于北城区的成熟社区之中心;徒步3分钟即可到达酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。
77、这将有利于开发商和相关行业商家依据自身的情况特点，选择合适的信息传递给目标受众，同时保证广告容易被目标受众接受。媒体联动既发挥了各自的特长，又交叉互补，弥补了各自的不足和局限性，从而扩大了传播的深度和广度，形成立体传播的推广合力。
78、辉煌人生
79、交通便捷： 公共交通比较便捷，有三趟公交线路途径本案
80、追求创新。广告形式力求创新，创新同时与创意进行很好地结合。
81、②在北城中心作巨幅建筑物或路牌广告;
82、环境建设缺乏吸引性景观
83、hs花园的广告宣传要达到以下三个目的：
84、尽快树立起hs花园“辉煌人生，超凡享受”的物业形象;
85、二、项目物业概述(略)
86、家庭构成：1-3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年
87、建hs广场和寓意喷泉
88、年龄在28--45岁之间事业蒸蒸日上月收入在3000元以上时尚、享受在北城工作的管理者或小私营业主
89、主题2：辉煌人生，超凡享受
90、1)向北城区各界人士赠送或优惠提供当月影院大片入场券;
91、hs花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的。
92、③ 网站论坛同时进行讨论，使开发商和未来业主进行全面沟通，以便于了解客户的基本情况，更好的拉动销售。
93、年龄在35--60岁之间经济富裕有投资意识或有习惯在北城生活的中老年人。
94、通过__搜房进行全面宣传，配合网络炒作和__市购房者俱乐部的会员看房活动，消化一部分产品。
95、经济节约，最大限度为客户省钱。
96、--记“我”为什么选择hs花园
97、阻碍：
98、报纸
99、优势：
100、十、专业精神和职业水准将为您带来不一样的效果
101、--家里面的娱乐休闲
102、网络、报纸、电台和电视台充分利用各自的传播优势，进行立体报道，达到舆论合力，这是媒体整合的主要目标。在网络、报纸、电台和电视台的整合过程中，网络、电视将通过栩栩如生的动感画面和快捷性的长处，使观众尽快得到初步的，鲜明的，直观的感性认识;电台、报纸则克服电视瞬间性的缺陷，利用报纸能反复阅读，具有稳定性的文字报道和犀利评论的特点，引导读者深入思考;杂志的针对性强、生命周期长的特点。
103、尽竭传达hs花园的优势与卖点;
104、辉煌人生，超凡享受
105、物业管理方面提供特色家政服务
106、直接促进hs花园的销售。
107、在整合营销传播中，“整合”是基础，互动才是双赢，需要在营销中产生拉力同时与消费者建立起良好的互动关系。
108、享受至尊荣誉
109、单张
110、七、两点整体建议
111、网络、报纸、电台和电视台的结合有利于双方争取更多的潜在受众。所谓潜在受众是指目前尚无受传行为而在一定时间内可能创造受传条件成为受众的人。几个媒体的潜在受众虽不尽相同，但若结合起来，其潜在受众将是十分巨大的。将潜在受众转变为实在受众，既是传媒提高传媒效果的需要，也是传媒拓展市场，提高社会效益和经济效益的需要。
112、基于以上三个目的和太原房地产市场一直以来的广告情况。我们建议把锦绣花园的广告宣传分为两个阶段，即广告切入期和广告发展期。
113、3)在北城区范围内开展hs花园“文化活动月”万人签名活动。
114、二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品味的酒廊、咖啡厅等。
115、户外广告
116、通过商业信函投递、售楼处发送、报刊杂志夹送、活动资料派送形式使单张广告进入每一个意向客户手中，从而扩大项目自身的影响范围。
117、--这里离购物休闲广场只有45分钟
118、八、广告宣传
119、巧妙利用媒体本身的广告作用。适当的公关活动可以更好地提升公司形象，巧妙地利用软性文章的形式可以增强品牌的置信度和广告效果。
120、一、__楼市分析
121、2房2厅、3房2厅，面积68.79--106.92平方米之间的小户型，以及提供菜单式装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。
122、根据物业项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把物业项目定位为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
1、2成功购买情侣系列新品的将会赠送多美味情人节价值58元的套餐一份
2、成立评估小组
3、3.2专设新品促销活动区域及业务宣传台，摆设活动宣传品、礼品及纪念品，配备专人提供咨询、发放奖券和赠品。
4、3.1店内设立迎宾和导购小姐。
5、1.1专卖店邻近街和市区主干道布标宣传;
6、二、对象：情侣套装系列等十款套装产品
7、十一、效果评估：
8、2.2楼体悬挂巨型彩色竖标;
9、4.2专卖店导购员、收银员等，其仪容仪表、服务规范等应与海π品牌形象交相辉映。
10、当地晨报、*、*登载广告信息
11、预计销售：固定成本：变动成本：
12、4小立牌pop广告分别置于所属产品系列的陈列区域。
13、3每天营业前摆放主题海报，检查其他宣传物料、促销礼品等是否齐备;
14、1周边街区
15、活动前期准备
16、2.3门口用气球及花束装饰;
17、1督导员负责本区域终端卖场促销礼品落实状况跟踪;
18、4.1陈列、道具及灯光音响等，应符合海π品牌个性主题终端的要求，与形象宣传的风格调性保持一致。
19、七、活动准备：
20、1.2专卖店邻近街口指示牌宣传;
21、人员安排:
22、促销过程的指导、监督
23、宣传单发放(派人员分区发放、邮寄)
24、5横幅：海π箱包见证你们的挚爱
25、4顶端悬挂pop挂旗。
26、组织评估<<<返回目录
27、横幅广告、街口指示牌、宣传册、气球、pop广告、x展架、主题海报的制作
28、3店内
29、物资准备材料准备(开业两周前完成)
30、三、活动主题：牵手海π，挚爱永恒;海π箱包见证你们的挚爱
31、4宣传单置于店内供顾客自取;
32、6专人负责物资准备：横幅、海报、促销礼品，并负责礼品发放，杜绝私自拿去礼品;
33、2专卖店外
34、1凡是进入店面的情侣由迎宾直接发放吉祥物“派派”一只;
35、2持公司宣传单在店面购买情侣系列新品套装可以享受5折优惠;
36、十、费用预算：
37、1专卖店全体人员深入熟悉本次活动的主题、形式等;
38、2.1门前设置升空气球;
39、五、活动时间地点：(七夕)8月3日~6日;直营店
40、3.6现场宣传单的发放。
41、7其他：名片、礼品、绶带
42、7每天营业结束后收好主题海报及其他形象画面;
43、城市主要干道悬挂横幅
44、3店顶部及货架处用气球及花束装饰。
45、活动方案
46、2督导员负责对本区域终端场促销进行实地指导、监督;
47、3.5店内主题海报(新品专用)宣传。
48、店面终端气氛营造(海π统一视觉形象、开业一天前完成)
49、六、广告配合方式：前期宣传(活动两周前起)
50、2.4专卖店前设立大型主题海报(开业专用)一块，发布开业惊喜活动。
51、5专设开业促销活动区域及业务宣传台，并有专人负责;
52、4软硬件设施
53、2吊旗：正面“海π箱包见证你们的挚爱”，反面“新品上市”
54、四、活动方式：公司总部提供活动方案、礼品和监督;直营店准备物料制作执行。
55、6宣传单内容同海报
56、2活动期间，导购、促销人员、执行负责人等均应提早到岗，确认各项准备工作到位;
57、3x展架统一活动主题，与海报统一。
58、1店外主题海报：牵手海π，挚爱永恒
59、城市内电子显示屏广告
这个夏天让你的美如花般绽放
20xx年x月1日至20xx年x月5日
所有顾客！
专柜前面旁边的位置。
宣传单、场外布置kt板、等物料宣传。
新会员招募，品牌宣传。
活动期间，由资深护肤师为你免费防晒，免费眼部护理，免费面部护理，让你的皮肤轻松享受阳光的洗礼！让你的美如花般绽放！
1、凡购买xx系列任何产品两瓶，即可获赠一张刮刮卡，获得一次100%中奖的抽奖机会；
2、凡购买xx系列任何产品四瓶，即可获赠两张刮刮卡，获得两次100%中奖的抽奖机会；
购买越多，中奖越多，100%中奖！
3、xxx嫩白防晒买200送100！
凡购买xxx嫩白防晒系列产品满200元，
返100元现金券用于购买xxx嫩白防晒指定产品。凡刮中五等奖，即免费获得价值98元的xxx丝滑系列五件套体验盒一盒；
会员入会特别好礼：不需购买任何产品只要按要求登记成为xx《爱美会》会员（必须登记资料齐全）每人可获赠刮刮卡一张，获得一次100%中奖的抽奖机会！
1、快乐三：激情奔放假面篝火狂欢；
2、互动小游戏：小丑的表演（带着圣诞礼帽、身着华丽的礼服、脸上挂着“卓别林”笑容的两个小丑从游客中穿梭而过，嘻笑打闹声在游客中此起彼伏；）、童话故事短剧表演（七个造型不同的小矮人保护着纯情的白雪公主从美丽的城堡里跑出来，后面紧跟着手持皮鞭的恶毒皇后，游客们目瞪口呆的看着眼前不可思议的一切）、圣诞老人驾着有杉树枝点缀的红色雪橇沿街散发精美的圣诞礼品等。
3、快乐七：大奖多多幸运圣诞。
4、 ××酒店
5、快乐一：与明星共度 圣诞节 ；
6、快乐六：浓情浪漫圣诞party；
7、快乐五：中西美味“平安夜自助大餐”；
8、（二）地点：××××
9、 20xx年12月24日、25日（周六、周日）
10、圣诞年年有，横店大不同，快乐横店为你制造不一样的快乐。
11、快乐四：影视特技震撼体验；
12、（一）时间：12月24日
13、环境营造：酒店重营造西方本位的、充满童话色彩、浪漫温馨的圣诞街景，顾客进入大门便进入了“酒店”的缤纷 圣诞节 ，美丽的欧式城堡，琳琅满目的圣诞礼品，装点缤纷的圣诞树，白雪皑皑的小木屋，挂满铃铛的游览车，人群中穿梭的圣诞老人，教堂里传来的圣诞颂歌„„香港街到处是欢乐的海洋、节日的色彩。
14、皇后广场的舞台：安排异域风情歌舞秀项目，有精彩的卡门舞蹈、印度舞蹈、锐舞表演及与游客之间互动的节目和游戏等，成为此次活动的主场；
15、重点布置景区门口及街面；设置圣诞许愿树，让顾客“寄”卡祝愿；设置淘气堡气模，成为孩子们的欢乐场；设置圣诞市场，出售各式各样的圣诞小礼物；引进一些摊点饮食，融入各种葡萄酒、香槟酒、巧克力、鲜花、蜡烛和圣诞节大蛋糕（零售）；全景区播放圣诞音乐。
16、浪漫圣诞婚礼：与××婚纱摄影机构和各市场部为各地的新人举办“浪漫圣诞婚礼”活动，新人漫步香港的皇后大道、踏入缤纷的圣诞乐园、参加精心准备的中式及西式婚礼活动、在酒店大堂聆听主的见证。
17、快乐二：巨型另类圣诞老人表演秀；
18、酒店圣诞超级购物市场：圣诞氛围浓厚的酒店卖场琳琅满目的摆设着圣诞礼品，有圣诞礼帽、圣诞服饰、圣诞西点及一些圣诞节的旅游工艺品，酒店卖场变成了一个圣诞节大型的超级购物市场， 如果你想购到酒店一年一度最价优物美的旅游产品，那圣诞节就一定要到××酒店。
19、 一样的圣诞节 ，不一样的快乐
1、项目地售楼处装修需在4月15日—4月17日期间装修完毕，4月25日前软装完毕（软装包含：洽谈区沙发、茶几、绿植、沙盘迁移、灯饰、办公桌椅、电脑、网线、电话、饮水机、咖啡机、pos机、档案柜、打印复印一体机、办公小用品等），4月26日能够进行正常使用，置业顾问可在认筹前提前入场工作。
2、遮阳篷：在项目地售楼处门前搭建能够容纳千人以上遮阳篷，且配备相应数量凳子
3、认筹单：在认筹前认筹单需要确定及印刷，我方项目就不放认筹vip卡，直接可根据认筹单编号来确定认筹客户的先后顺序。
4、附加1:（当天人员很多，秩序难以掌控，是否需要用礼炮形式，一是提高现场气氛，二是可以放完礼炮接下来认筹正是开始，这样会让全场人都注意到认筹的时间个人建议）
5、音器）、认筹程序（按照编号牌先后顺序20人为一大组到售楼处内容进行认筹）、奖品发放规则、午餐安排等（整个过程需要10分钟），安排甲方领导进行最后讲话，来提升客户更高的投资情绪及欲望并宣布认筹开始（领导讲话需要10分钟）。开始认筹准备排队入场签订认筹合同书，
6、我方组织免费参观辽东湾新区一日游活动以来，参加报名人数很多，来电量及来访量明显增加，但距我方在认筹当天所达到设想的效果及人气还差距很大。现我方主要任务就是约访更多的客户去辽东湾去免费参观，增强客户对辽东湾新区的认识，增加客户对我方项目的更多的了解。现通过以下几种途径来增加辽东湾新区免费参观的客户数量。
7、以上为主要物料，认筹当天所需其他物料以当时实际发生为主。
8、大巴车：30台左右（根据5月5日认筹前几天的约访客户数量而定）车外布置（大条幅每车两个放到车两侧大红绸花每车一个放车前）车内布置（之前联系好车调查几台用光盘几台用u盘放宣传片我们提前准备出光盘及u盘）
9、现在我方搞的免费辽东湾新区参观活动只在dm单上有体现，我方可在其他媒体资源上也可以做宣传，来增加到访数量。
10、集合时间：5月5日早7：00开始正式需到集合地点，由工作人员按照客户到结合地点时间先后顺序进行发放编号牌（此编号牌顺序既是正式认筹时的先后顺序，一组客户发放一个编号牌，比如：一组客户包含本人及家人或朋友同时随从即发放一个编号牌，这样可以节约正式认筹时的时间，也可以避免礼品发放时所造成的浪费。同时此编号牌也是领取礼品的凭证），如有客户自行安排到项目地售楼处也必须到集合地点先领取编号牌。置业顾问在邀约客户的同时要把编号牌的重要性与客户讲明。
11、置业顾问通过每天的来电及来访告知客户周
12、午餐：可选用精致糕点+矿泉水为认筹当天客户人员午餐（价格：8元左右），数量根据5月5日认筹前几天的约访客户数量而定
13、附加2:（本次活动是否需要指定找人做图片及视频采集，做以后二期宣传用个人建议）
14、活动时间：认筹时间可持续到下午4点钟（视情况而定），如有陆续认筹成功客户或未认筹领取完礼品客户必须在当天下午13：00以后可陆续发车送客户返回。中午无休息，整个认筹时间在6个小时左右。
15、发车时间：5月5日早8：30—8：50统一发车（一个集合地点需要同时发车）
16、客户安排：客户到达项目地售楼处后，在遮阳篷内进行安置（安置时间大概需要10分钟），同时需要我方工作人员进行简单项目销讲（配备扩
17、集合地点：兴隆台香稻路盘锦世贸中心售楼处
18、到达时间：5月5日早9：30需要到达
19、5月5日当天认筹活动完成，准备第二天至开盘期间认筹。
20、开始认筹：10：00—10：20开始认筹入场，20组客户为一大组，由置业顾问在一楼接待，需要认筹客户由置业顾问带到二楼进行认筹（签订正式认筹单、交款、签字、认筹成功客户发放价值500元电器一台需签字，且把认筹单及交款收据一并放入我方制作档案袋保存给予客户，同时发放客户午餐放于手提袋内进行发放）。在20组客户为一大组不需要认筹客户只需要在一楼按照编号牌顺序排队领取小礼品（雨伞）、午餐、手提袋即可（都需要签字领取）。以上一大组客户在签订认筹后或未认筹领取礼品后可统一离开售楼处内部，由第二大组客户入场，如此循环。
21、步行街外展中心装修需在4月20前装修完毕，4月25日前软转完毕（软装包含：洽谈区沙发、茶几、绿植、沙盘制作、灯饰、电脑、网线、电话、饮水机、pos机、办公小用品等）4月26日能够进行正常使用，置业顾问可在认筹前提前入场工作。
22、通过机关单位、社区、老干部活动中心共同参与组织以单位为团体免费参观辽东湾新区。
23、4月15日我方置业顾问配置6-8名置业顾问，4月25日配置我方外围人员10-12名进行培训，来确保认筹当天客户人数太多的管理工作。4月25日前保安人员两名（甲方负责）来维持秩序，4月25日财务及出纳人员各四名（甲方负责）负责客户认筹签约及收款。
24、但到访项目地售楼处者30元礼品（如雨伞，数量20xx套）
25、礼品：为确保我方5月5日认筹达到一定的人气，我方需准备一批礼品，当天成功认筹者礼品在200元左右（如电器产品，可宣传成功认筹可送价值千元礼品。数量：400套），当天未成功认筹
一、项目简介：
__项目位于__房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈 型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
__现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了
销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成__下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计__年5月底办下。
由此可见，目前__的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局：
a、东南板块及郑汴路商圈。
__房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。
__位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但__在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
航海东路与107国道沿线是__年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是__二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和__一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路市场调研报告)
b、小户型市场概况。
自__年底时尚party介入__楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是__年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。
燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。
这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。
1、而富达花园的规划、设计，仍初级产品形态;绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城相差500元左右，故此在目标人群层面，不与第壹城形成直接竞争。
2、__在前期的媒介宣传过程中，主要是对__区的发展、顺驰的品牌、工程质量、物业及部分户型进行了市场传达。其项目的促销活动，主要是结合项目的工程节点进行了一些老客户的维系活动。
3、由于__房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏感度较高，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较，我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。
4、二、竞争对手分析：
5、在__市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞争对手，具体原因我们分列如下：
6、消费者：在__当地的消费市场中，主要以工薪收入阶层为主，这是由当地相对单一的经济结构所造成的。虽然这些工薪阶层的收入水平不高，但是却相对稳定，这为他们购买房地产产品提供了物质基础。同时由于他们受教育程度相对较高，这样对新鲜事物的接受能力也相对于一般消费者要强，因此也就说明他们是我们的目标消费群体，是我们产品信息释放的主渠道。
7、医院 5 2.59%
8、六、分析|总结：
9、石化 5 2.59%
10、行业 累计销售套数 累计百分比
11、在__我们的直接竞争对手是谁呢?
12、五、产品前期市场推广简要分析：
13、分析：我们从已购客户的年龄层面上去分析，主要可以得出的判断是我们的客户以中年人为主，他们对新事物的接受能力较强，具有一定的购买力及资金支配能力，相应对生活质量的要求也较高。而且我们从客户的年龄层次分析中还可以得出另外一个问题，即是他们的需求不只存在于房子一方面，在生活当中还有更多的需求，比如：子女的教育问题、娱乐问题、收入及职业状况问题等。由于__当地群众对当地经济状况的担忧，更多反映出的是对子女教育的关注较多。
14、分析：在我们项目楼栋售出情况的分析中我们可以看出，大量消费出现于临街与临学校的一面，而在景观中心区附近的楼栋销售情况一般。出现这种情况的原因，一方面是现场销售控制的原因，一方面也与居住观念有关。但这样的销售情况也为项目后期景观节点释放后的销售，提供有力的产品支持。
15、__所在寨上街，其南部为__老牌化工企业—天津化工厂，她曾为__区的发展立下了汗马功劳，但随着改革开放的进行及国有老企业的通病，企业的效益大不如前，也在某种程度上影响了__区的发展。随着__新一届领导班子对当地经济结构的调整，将第三产业作为__区结构的补充体，使__成为一个经济结构多角化的地区，从而保证__区经济的健康、可持续发展。
16、学校 9 4.66%
17、楼栋售出率分析
18、分析：从已购客户的行业特征来看，大部分的已购客户集中在企、事业单位及个体行业。由此所反映出的是我们业主大部分为工薪阶层，其收入状况较稳定，收入水平相对较优厚。而这样的客户在__当地的数量较多，为我们提供了较好的市场承接力，且在一方面确定了我们主要的宣传目标。
19、其它 56 29.02%
20、分析：我们从已成交的客户付款方式的比例中可以看出，一次性付款与贷款的比例相差较大，说明当地的消费者在消费能力上虽有一定的问题，但他们具有相当稳定和充足的还款能力，且在消费意识上较为超前，这当然也与客户的职业及受教育的程度有关。
21、天化 58 30.05%
22、产品：在__房地产市场中，我们不能说我们的产品规模是最大的，不能单就一个方面说我们的产品是最好的，但我们可以说我们产品的从整体上来说是最好的，虽然我们销售价格高于竞争对手，但这个价格是与其价值相符的，这从我们产品的前期销售中即可看出。
23、 对市场、产品、消费者的总结：
24、付款方式分析：
25、已售出产品面积区间与总价格区间分析：
26、市场：在__的房地产市场中充斥着大量的房地产项目，单从供应量上来讲已基本上可以满足市场现有的消费需求，而且在新的一年里将有新的地产公司进入市场，并为市场带来新的产品，这样我们就可以说20__年的__房地产市场，将快速成长为供大于求的买方市场。对于在市场中的各个项目来说，__将是一个各项目进行快速掠夺的市场。
27、四、已购客户分析
28、盐场 6 3.11%
29、分析：
30、个体及私营 36 18.65%
31、__位于__东部__地区，是__新区的重要组成部分，辖区面积441.5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17万。
32、__处于天化的附近，滨河小区处于烈士陵园附近，他们都远离于城区中心相对的位置优势，不足以与第壹城形成竞争态势。富达虽与第壹城相邻，但其销售已近尾声，故并不对第壹城销售造成直接威胁;
33、虽然目前市场上普遍认为我们的价格高，但那只是表面现象，那只是因为我们没能在项目的前一阶段销售过程中让市场认清我们产品的价值而已，只要我们能让消费者实际感受到我们的产品，看到我们的产品价值，我们的销售必然会放量，我们的项目必然会成为市场关注的热点，我们的项目必然会成为市场的领跑者。
34、绿地人家的产品规划属纯南方模式，不能与本地居住习惯相对接;而滨河小区的产品规划虽与本地居住习惯相符，但其产品的规划、设计水平与第壹城相比较仍不在同一层面，要落后与第壹城。
35、行业分析：
36、__是我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化工为主，多门类综合发展的工业体系，全区共有工业企业300余家，主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。__不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。
37、三、竞争项目基本信息：
38、总计 193
39、在两室的销售当中主要以a、b、e户型为主导，是典型的经典户型，面积在90—100㎡之间，这样也从另一侧面反映了我们客户的主流消费价格在18万左右。
40、在这样的市场情况下，一方面给我们留下了一个绝佳的市场机会，一方面也让我们反思我们近一年来所做工作的欠缺及未来工作中的跟进措施。如果我们能够在未来的工作中，及时总结我们的经验教训，及时调整我们的营销战略，及时登上市场领军者的宝座，我们的项目明天将会异常光明。
41、保险 2 1.04%
42、年龄结构分析：
43、规划局 2 1.04%
44、在__我们的间接竞争对手?
45、从已销售的户型比来看，其中两室占了绝对的比例，即便是顶层的两室也由于价位较低得到了市场的认可，所以我们有理由说，__市场的主要需求在两室，对于一室户型的销售由于存量较大，我们仍需给予足够的重视。
46、我们从目前所了解到的市场中各项目的销售情况来看，虽然__已经进入了买方市场，虽然各项目都已经在市场中得到相应的认知，虽然各竞争对手之间的差异较大(包括产品及价格)，但是却没能有一个项目成为市场追逐的热点，成为市场销售的领跑者，成为市场中最具杀伤力的项目。
47、税务 5 2.59%
48、银行 9 4.66%
49、在我们对宣传及活动的分析当中，发现了其中存在三个方面的问题。一是宣传主题与客户需求上的错位，也即宣传内容的针对性不强;二是在各宣传节点上的诉求不能成为体系，缺乏对项目主题的支撑;三是宣传中对产品的价值宣泄不足。
50、我们在前面对市场及竞争对手、产品及客户进行了一个简要的分析，通过分析我们得出我们对市场、产品及市场中的消费者的理解，我们在明示如下：
51、分析：从项目已购客户现居住区域情况的分析中，我们可以看出我们的主要消费对象仍是以__城区附近的居民为主，且以天化宿舍为主，这样即为我们以后的宣传通路指明的方向。
52、居住区域分析：
1、对消费者促销：赠送样品减价推销。
2、威胁：存在现实的和潜在竞争力市场风险因素较多。
3、基本目标：为庆祝本店开业及端午佳节到来之际以低价让利物美价廉的产品优质的服务来赢取顾客.扩散商场知名度树立良好的企业形象。
4、以成本为基础以同类产品价格为参考并以“天天低价”的口号推出物美价廉的商品。
5、宏观环境状况：消费群体大多数为流动性人口人口密度较高客流量大消费者的现实需求和潜在需求都很大。
6、机会：目前零售业的发展形势很好市场机率很高及对市场的把握分析有利于企业抓住机遇引领购物新高潮。
7、优势：xxx具有很强的规模效应.在一定程度上具有很大的竞争力.而其本身不断进行技术更新并购买卫星打造强势供应链管理具有高度规范化经营理念科学化营运营销具有特色培训体系健全化等显著特点。
8、其足迹几乎遍布世界各地获得了消费者的一致好评。从一九九六年在深圳开业现已有多家连锁超市也相继开业.现在xxx入驻xxx的第一家分店即将开业其具体活动安排如下：
9、营销目标：通过各项活动扩大顾客的活动参与度拉动销售增加商场效益并通过娱乐营销的方式增加企业利润。
10、在刚开店期间广告预算投入多些在店开张热潮过后应立即削减广告量尽量减少不必要的广告开支以压缩广告量来压缩成本同时做到保持商品的低价。
11、把握需求特征现在多以季节性商品和一般感性商品进行促销以刺激消费需求扩大销售额。
12、赞助失学儿童多参加一些公益活动树立良好的企业形象.
13、市场状况：选址在繁华商业区周围具有现实的大型超市等竞争者并还有可能具有潜在竞争者。
14、劣势：运营成本高规模巨大带来管理上的更大挑战在异地发展面临问题颇多。
15、企业与供应商建立良好的协作关系以保证商品正常运转.
16、“5m”原则：选择报纸和电视两媒介以告知顾客沃尔玛在郑州开张并传递物美价廉的信息以及优美的购物环境引起顾客的购买欲望从而增加销售。
17、邀请官员对企业参观考察出席新闻发布会等形式.
18、综合运用产品组合策略价格组合策略销售渠道策略等市场营销策略以取得最佳的经济效益。
19、注重卖点的广告宣传即pop广告。
20、设立科普画廊利用图文实物文体等形式向人们讲述爱护资源保护环境的途径树立良好的社区关系.
21、产品状况：产品大多数以大众化消费品为主品种繁多价格差别不大商品种类齐全。
22、建立和维持企业与消费者之间的正常的合作关系.
23、保持本土化经营。
24、长期目标：提高销售额扩大市场占有率最终实现经济效益和社会效益的统一。
25、实施会员制促销：消费者成为会员后可享受各种特殊服务。
26、给予适当数量折扣鼓励多购。
27、并附以街头发传单的形式并向顾客传递xxx的经营理念“天天低价”原则。
1、__位于__东部__地区，是__新区的重要组成部分，辖区面积441.5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17万。
2、在__我们的直接竞争对手是谁呢?
3、从已销售的户型比来看，其中两室占了绝对的比例，即便是顶层的两室也由于价位较低得到了市场的认可，所以我们有理由说，__市场的主要需求在两室，对于一室户型的销售由于存量较大，我们仍需给予足够的重视。
4、市场：在__的房地产市场中充斥着大量的房地产项目，单从供应量上来讲已基本上可以满足市场现有的消费需求，而且在新的一年里将有新的地产公司进入市场，并为市场带来新的产品，这样我们就可以说20__年的__房地产市场，将快速成长为供大于求的买方市场。对于在市场中的各个项目来说，__将是一个各项目进行快速掠夺的市场。
5、产品：在__房地产市场中，我们不能说我们的产品规模是最大的，不能单就一个方面说我们的产品是最好的，但我们可以说我们产品的从整体上来说是最好的，虽然我们销售价格高于竞争对手，但这个价格是与其价值相符的，这从我们产品的前期销售中即可看出。
6、五、产品前期市场推广简要分析：
7、绿地人家的产品规划属纯南方模式，不能与本地居住习惯相对接;而滨河小区的产品规划虽与本地居住习惯相符，但其产品的规划、设计水平与第壹城相比较仍不在同一层面，要落后与第壹城。
8、六、分析|总结：
9、行业分析：
10、年龄结构分析：
11、__是我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化工为主，多门类综合发展的工业体系，全区共有工业企业300余家，主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。__不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。
12、而富达花园的规划、设计，仍初级产品形态;绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城相差500元左右，故此在目标人群层面，不与第壹城形成直接竞争。
13、二、竞争对手分析：
14、付款方式分析：
15、在__市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞争对手，具体原因我们分列如下：
16、分析：从已购客户的行业特征来看，大部分的已购客户集中在企、事业单位及个体行业。由此所反映出的是我们业主大部分为工薪阶层，其收入状况较稳定，收入水平相对较优厚。而这样的客户在__当地的数量较多，为我们提供了较好的市场承接力，且在一方面确定了我们主要的宣传目标。
17、由于__房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏感度较高，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较，我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。
18、在我们对宣传及活动的分析当中，发现了其中存在三个方面的问题。一是宣传主题与客户需求上的错位，也即宣传内容的针对性不强;二是在各宣传节点上的诉求不能成为体系，缺乏对项目主题的支撑;三是宣传中对产品的价值宣泄不足。
19、分析：我们从已购客户的年龄层面上去分析，主要可以得出的判断是我们的客户以中年人为主，他们对新事物的接受能力较强，具有一定的购买力及资金支配能力，相应对生活质量的要求也较高。而且我们从客户的年龄层次分析中还可以得出另外一个问题，即是他们的需求不只存在于房子一方面，在生活当中还有更多的需求，比如：子女的教育问题、娱乐问题、收入及职业状况问题等。由于__当地群众对当地经济状况的担忧，更多反映出的是对子女教育的关注较多。
20、四、已购客户分析
21、楼栋售出率分析
22、 对市场、产品、消费者的总结：
23、__在前期的媒介宣传过程中，主要是对__区的发展、顺驰的品牌、工程质量、物业及部分户型进行了市场传达。其项目的促销活动，主要是结合项目的工程节点进行了一些老客户的维系活动。
24、学校 9 4.66%
25、在__我们的间接竞争对手?
26、消费者：在__当地的消费市场中，主要以工薪收入阶层为主，这是由当地相对单一的经济结构所造成的。虽然这些工薪阶层的收入水平不高，但是却相对稳定，这为他们购买房地产产品提供了物质基础。同时由于他们受教育程度相对较高，这样对新鲜事物的接受能力也相对于一般消费者要强，因此也就说明他们是我们的目标消费群体，是我们产品信息释放的主渠道。
27、天化 58 30.05%
28、分析：我们从已成交的客户付款方式的比例中可以看出，一次性付款与贷款的比例相差较大，说明当地的消费者在消费能力上虽有一定的问题，但他们具有相当稳定和充足的还款能力，且在消费意识上较为超前，这当然也与客户的职业及受教育的程度有关。
29、我们从目前所了解到的市场中各项目的销售情况来看，虽然__已经进入了买方市场，虽然各项目都已经在市场中得到相应的认知，虽然各竞争对手之间的差异较大(包括产品及价格)，但是却没能有一个项目成为市场追逐的热点，成为市场销售的领跑者，成为市场中最具杀伤力的项目。
30、医院 5 2.59%
31、已售出产品面积区间与总价格区间分析：
32、总计 193
33、个体及私营 36 18.65%
34、分析：
35、石化 5 2.59%
36、保险 2 1.04%
37、盐场 6 3.11%
38、__所在寨上街，其南部为__老牌化工企业—天津化工厂，她曾为__区的发展立下了汗马功劳，但随着改革开放的进行及国有老企业的通病，企业的效益大不如前，也在某种程度上影响了__区的发展。随着__新一届领导班子对当地经济结构的调整，将第三产业作为__区结构的补充体，使__成为一个经济结构多角化的地区，从而保证__区经济的健康、可持续发展。
39、我们在前面对市场及竞争对手、产品及客户进行了一个简要的分析，通过分析我们得出我们对市场、产品及市场中的消费者的理解，我们在明示如下：
40、居住区域分析：
41、分析：在我们项目楼栋售出情况的分析中我们可以看出，大量消费出现于临街与临学校的一面，而在景观中心区附近的楼栋销售情况一般。出现这种情况的原因，一方面是现场销售控制的原因，一方面也与居住观念有关。但这样的销售情况也为项目后期景观节点释放后的销售，提供有力的产品支持。
42、银行 9 4.66%
43、在两室的销售当中主要以a、b、e户型为主导，是典型的经典户型，面积在90—100㎡之间，这样也从另一侧面反映了我们客户的主流消费价格在18万左右。
44、__处于天化的附近，滨河小区处于烈士陵园附近，他们都远离于城区中心相对的位置优势，不足以与第壹城形成竞争态势。富达虽与第壹城相邻，但其销售已近尾声，故并不对第壹城销售造成直接威胁;
45、税务 5 2.59%
46、在这样的市场情况下，一方面给我们留下了一个绝佳的市场机会，一方面也让我们反思我们近一年来所做工作的欠缺及未来工作中的跟进措施。如果我们能够在未来的工作中，及时总结我们的经验教训，及时调整我们的营销战略，及时登上市场领军者的宝座，我们的项目明天将会异常光明。
47、三、竞争项目基本信息：
48、规划局 2 1.04%
49、虽然目前市场上普遍认为我们的价格高，但那只是表面现象，那只是因为我们没能在项目的前一阶段销售过程中让市场认清我们产品的价值而已，只要我们能让消费者实际感受到我们的产品，看到我们的产品价值，我们的销售必然会放量，我们的项目必然会成为市场关注的热点，我们的项目必然会成为市场的领跑者。
50、行业 累计销售套数 累计百分比
51、其它 56 29.02%
52、分析：从项目已购客户现居住区域情况的分析中，我们可以看出我们的主要消费对象仍是以__城区附近的居民为主，且以天化宿舍为主，这样即为我们以后的宣传通路指明的方向。
1、一、项目优势分析
2、一是商品房空置面积增加。
3、房地产业的发展与城市化建设紧密，城市化建设促进了房地产业的发展，我市北扩南移的外延式城市扩展建设促进了房地产业的快速发展，在我市今年从事房地产开发的20家企业中，娄星区内集中了14家，新化县3家，双峰县2家，涟源市1家。
4、二、项目劣势分析
5、任何的策划方案的目的和宗旨都是在于提高产品的销售，塑造、提升品牌形象。本方案在于为“站前广场”提供一个准确的定位与广告方向，作出全程战略性的指导。
6、(二)房地产业开发的三个组成要素即房地产开发的土地、资金、市场同步增长。
7、3)竞争因素：
8、三、竞争对手分析
9、“同类”定义为具有商业广场、写字楼、宾馆等的商用大厦。现将__市__开发区，__市城西区及娄星区进行大体对比分析如下：
10、住房销售高速增长。
11、配套设施齐全，(高档会所、银行、超市、停车场、幼儿园、亲子乐园、运动场所、艺术长廊等)。
12、20__年1-8月房地产开发共到位资金22266万元，同比增长2.6倍，从其构成看，利用外资资金增长最快，企业自筹资金最多。1-8月企业自筹资金13152万元，增长3.8倍;利用外资资金1050万元，增长69倍，其他资金8004万元，增长2.5倍。
13、一、目标消费群界定
14、土地前期投入增加。
15、由于__市消费偏低，市场上如此高档的楼盘还未出现。是否能够把高收入人士吸引过来，是相当关键的问题，这要取决于本案品质是否拥有高品质这一因素。
16、对家庭(办公)环境有着高档次的要求，有“物有所值”的消费心理，他们追求品位，但他们又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
17、城西地带。以新开发的项目-城西农贸综合市场为主。
18、二、房地产发展所面临的困难和挑战
19、住宅(办公楼)设计建设：小区的设计以天然为主题，各种楼层合理布置。更有现代艺术广场，艺术、休闲与自然融为一体、相得益彰。
20、有功能优势：
21、拥有15亩的面积，其中有320个摊位，2480平方米生活超市，108个铺面，1200平方米仓库，48套配套住宅，40各农副产品批发车位。
22、(一)20__年以来房地产开发投资大幅增长。
23、城西农贸综合市场：
24、三是物业管理落后，配套设施不全。
25、四、消费者分析
26、家庭结构已进入中年期，居住空间之娱乐性与休闲性较大，对生活要求很有质感。
27、明源大酒店：
28、今年1-8月份全市商品房竣工面积超过商品房销售面积0.6万平方米，商品房空置面积达1.1万平方米(其中住宅空置0.61万平方米)，占当年施工面积总量的2.5%，空置面积增长63.6%。从商品房空置时间来看，空置时间在一年以上商品房面积占全部空置面积的比例增长，比上年提高4.4个百分点，空置房增多占用了企业的开发资金，对房地产企业的开发产生不利的影响。
29、核心竞争力：五星级酒店标准概念
30、根据《__房地产市场调查报告》的结论，以及日前操作地区地产经验，我们得出消费者购房心理和对住宅(办公楼)要求如下：
31、核心竞争力：位于火车站正对面，有地位优势。
32、近几年来城市化建设的发展推动了房地产开发的发展，存在一个项目孵出一个房地产开发企业的问题，其开发规模小。
33、环境：坐拥__火车站正对面，坐享人流物流优势。洛湛、湘黔铁路在这里呈十字交汇，东至杭州、上海，南至广州、深圳、西去重庆、昆明，北达首都北京。__火车站是一编组站，每日接发客运和货运列车200多对，是长江以南第二大铁路枢纽，现有楼盘中少有的。
34、发展：据有关信息__火车站四年后有五六趟火车从这里始发，火车站周边的土地、建筑物升值在即，同时，餐饮业、娱乐业、旅游业、物流及零售业将飞速发展。
35、第二节 “站前广场”项目分析
36、目标消费者：418建材市场业主，果品批发市场业主，电脑大市场业主，通讯市场业主，城区附近投资置业者;以及自身具有经济能力较强的阶层。
37、八万平方米湘中地区超大规模财富街区;
38、消费者对物业管理的要求
39、原老街批发市场，主楼统一经营，超大规模优势。
40、__房地产市场起步较迟，开始有竞争态势，开发商优胜劣汰局面已开始形成。现在以巨龙、金海、海汇、中兴、民基为代表的房地产公司经过房地产操作的成功，已积累了相当的经验，在消费者中有着不错的口碑。定兴房产进入房地产市场较晚，在这一方面并没有太强的品牌号召力。
41、1)品牌号召力：
42、规模大，规划齐全，有功能优势：
43、a、提供保安、清洁卫生、房屋维修、园林绿化和一些特色服务(如家政、订购车票、托儿、托老服务等);
44、今年全市商品房现房销售，在去年增长27.8%的高基数基础上，保持高增长势头，20__年1-8月份全市共销售现房1.79万平方米，同比增长82.7%，其中住宅销售1.72万平方米，比去年同期增长1.2倍。
45、其周边自然环境好;
46、20__年1-8月份，全市房地产施工面积43.23万平方米，比去年同期增加18万平方米，本年新开工面积13.3万平方米，比去年同期增加7.9万平方米，增长145%。
47、开发规模扩大，开发投资高速增长。
48、20__年1-8月全市房地产开发投资达16457万元，同比增长87.4%，是近年来增长较快的。
49、住宅(办公楼)及其周围的配套设施的基本要求为学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、网球场、图书馆、棋牌室等;
50、银行房地产开发企业信贷政策调整，房地产贷款由开发性贷款为主转为个人住房抵押贷款为主，国家对商业银行的房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步明确和规范：房地产开发贷款必须“取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及开工证”等四证，开发企业取得这四证，实际投入应不低于项目总投资的30%，个人住房贷款要求贷款人有30%以上的首付款，有的项目要求项目主体结构封顶，才可以放贷;还有就是居民收入低，抑制了住房需求，影响房地产业市场的扩大;再有就是二级市场放而不活，房屋交易手续繁多，收费项目多且杂，税费负担比例过高，影响二级房产市场发展，从而影响整个房地产业的发展。
51、定位：湘中地区经营规模大型化、经营手段现代化、经营环境规范化的超大型、多功能财富街区。
52、其定位为社会高薪阶层。
53、在对__房地产市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下，找出“站前广场”项目的资源问题与机会，以达到或超出“站前广场”原定销售计划，并为__定兴房地产公司塑造品牌。
54、四是外部因素制约。
55、二是房地产企业素质良莠不齐，企业开发规模小、持续开发能力低，竞争力差。
56、市委、市政府提出加快城市化建设步伐，城市化建设需要产业支撑，首先需要房地产业的支撑，20__年我市城市化率仅26.48%，低于全省平均水平5.5个百分点，若每年全市城市化率提高一个百分点，至少增加住宅需求84万平方米以上;国际经验表明：当一国人均gdp达到300-1000美元时，居民的住房需求进入加速增长期，20__年我市的人均gdp为5208元(651美元)，是房地产业加速发展的时期;目前我市城镇人均建筑面积仅20.05平方米，离国家“十五”规划的20__年城镇人均建筑面积22平方米，人均还少1.95平方米，若达到这一标准，需求住宅在208万平方米以上，显然，我市房地产业的发展潜力十分巨大。20__年__市城建投资公司成立，__城市建设项目开发实行市场化，通过项目招标，实行市场化经营，推行以地生财、招商引资、民间融资的方式，彻底突破资金“瓶颈”，使城建坐上了“特快列车”，加速了__市房地产业特别是商业地产的发展。
57、住房均价718元每平方米。门面2580元至4380元每平方米。
58、住房均价500多元每平方米。门面20__元至11000元每平方米。
59、房地产的开发应该成龙配套，我市尽管有成片开发的住宅小区开发，但大多数是开放式、松散型的卖完房就走人的开发，即使有物业管理，其配套设施不全，管理也不规范，一些零星插建开发的住房没有物业管理，用水、用电、行路、管道跑、冒、滴、漏、墙体裂缝等问题都不能妥善解决，抑制了消费者的购买欲望，影响了持续开发。
60、三、__市同类产品调查统计
61、20__年全市参加年检的企业达65家，而今年来真正有开发任务的仅20家，仅占全部年检企业的30.8%。就目前有开发工作量的20个企业而言，开发任务在3000万元以下有10个，占总数的50%;开发任务在3000万元以上5000万元以下有5个，占总数的25%;开发任务在5000万元以上有5个，占总数的25%。房地产开发企业主要以负债经营为主，严重依赖银行资金，有的开发项目前期靠施工单位垫资、中间靠银行贷款开发、后期靠个人按揭贷款，缺乏后续开发能力。
62、环境规划一定要好，配套要齐全，各种活动场地、场所要足够;在规划时，一定要有超前的思想，更具现代化气息，特别要注意智能化;在楼盘外立面的设计上要新颖，色调要协调，风格要跟上潮流;92%的消费者倾向于入住全封闭式的管理;
63、核心竞争力：__市、区两级政府批准兴建的城西唯一农贸综合市场。
64、由于近年来许多开发商为了赶上房地产加速发展的潮流，盲目开发，低价销售，造成价格波动及销售困难。
65、第三节 推广策略界定
66、地段：位于火车站正对面，附近楼盘以明珠商业步行街、金海商贸城为主，该地区已聚集相当的人气和居住知名度。临近商业繁华地带，酒店、宾馆、火车站批发市场，水果批发大市场，形成较高具影响力的火车站商圈。
67、从“站前广场”项目本身的定位和素质出发，结合中高档住宅(宾馆、写字楼)的销售特点，界定“站前广场”的目标消费群及其相关特征是：
68、67%的消费者选择多层住宅，因为多层住宅的价格相对高层住宅便宜。而且以后的管理费用也相对较低。有一部分消费者选择小高层住宅，
69、物管：智能化管理，保证了业主的现代化要求，符合本案的定位主题。更是目标消费者着重考虑的主题。
70、b、物业公司应与小区内住户增加联系，加强沟通。
71、核心竞争力：
72、总体看来，我市房地产业具有巨大的现实和潜在需求，发展空间较大。
73、总建筑面积面积8万多平方米，门面主力面积30多平方米
74、企业融资能力有所增强，资金到位状况较好。
75、国贸商城：
76、有强烈的虚荣心，喜欢攀比和玄耀，，但喜欢附庸风雅，希望通过外在条件来追求文化品位。
77、本地市场楼盘不多，具有商住楼或专业写字楼更少。
78、全市房地产开发完成投资16457万元，比去年同期增加7674万元，增长87.4%，对全市国有及其它经济投资增长贡献率为2.1%。从投资用途看，住宅投资完成6630万元，增长1.2倍，办公楼房完成投资542万元，增长3.9倍。
79、年龄：年龄大约在35到55岁，
80、__开发区。
81、一、__市房地产市产基本状况
82、由于__为新开发城区，在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独特的优势。总体来说，__开发区地段房地产都在卖自然环境。
83、城区地带。
84、__市消费市场楼价有上升趋势，消费者认为手头资金用于购买不动产保值是最好的选择。
85、环球商业广场：
86、20__年1-8月，房地产开发企业购置土地面积10.88万平方米，土地购置费3057万元，分别比去年同期增长14.5%和19.9%;土地开发投资1250万元，已完成土地开发面积9.7万平方米。
87、第一节 市场分析
88、定位：集农副产品批发、零售、加工、仓储、大型超市，商住、饮食为主的大型农贸综合市场。
89、用绿色和五星级酒店标准来吸引白领、外来投资者、社会成功人士等;
90、2)市场承受能力：
1、发布时间：20__年5月_日前
2、三、活动主题：__广场“浓情五月天 感恩母亲节”
3、发送对象：商场目标客户群
4、户外广告
5、活动留言板
6、四、活动内容：
7、活动二：祝语母亲 真意真心
8、发送数量：建议数量20__条
9、20__精选感恩关爱母亲节活动策划方案总结热门篇
10、活动一：感恩母亲 送花情深
11、庆祝母亲节20__策划最新精选篇
12、领取地点：__广场一楼服务台
13、庆祝母亲节20__策划最新精选
14、20__母亲节感恩活动总结范文精选5篇
15、相关文章：
16、内容：凡在__广场消费的顾客（不限额度），凭消费凭证即送康乃馨一支，每人限换领一支，数量有限，送完即止
17、活动时间：20__年5月__日
18、每年五月的第二个星期天，是传统的“母亲节”。 我部将以__广场“浓情五月天 感恩母亲节”名义传播“母亲节”概念，提醒目标消费者对“母亲节”的关注，引发其对“母亲节”的重视，使__广场品牌形象深入目标消费者情感深处，从而起到提高品牌知名度，增添商场的节日气氛。
19、发送时间：20__年5月_日-5月__日
20、短信宣传：
21、宣传网站：__论坛 __博客 __新论坛
22、短信内容：__广场将于20__年5月__日-5月__日举行“浓情五月天 感恩母亲节”活动，凡在母亲节当日消费的顾客，即有机会获得鲜花康乃馨，更可现场寄语祝福母亲。
23、20__精选关于母亲节创意主题活动策划方案最新
24、场内展架广告
25、发布内容：图片+文字形式
26、网络宣传：
27、内容：凡在20__年5月__日-5月__日光临__广场的顾客，可将最想对妈妈说的话在商场一楼服务台以纸条留言形式，由工作人员将寄语在活动真心祝愿留言板张贴。
28、五、宣传方式：
29、20__关于母亲节活动策划方案精选{三篇}
30、广告宣传：
31、二、活动时间：5月__日—5月__日
1、年龄：年龄大约在35到55岁，
2、土地前期投入增加。
3、总建筑面积面积8万多平方米，门面主力面积30多平方米
4、20__年1-8月，房地产开发企业购置土地面积10.88万平方米，土地购置费3057万元，分别比去年同期增长14.5%和19.9%;土地开发投资1250万元，已完成土地开发面积9.7万平方米。
5、规模大，规划齐全，有功能优势：
6、一、目标消费群界定
7、定位：集农副产品批发、零售、加工、仓储、大型超市，商住、饮食为主的大型农贸综合市场。
8、第二节 “站前广场”项目分析
9、消费者对物业管理的要求
10、第三节 推广策略界定
11、b、物业公司应与小区内住户增加联系，加强沟通。
12、任何的策划方案的目的和宗旨都是在于提高产品的销售，塑造、提升品牌形象。本方案在于为“站前广场”提供一个准确的定位与广告方向，作出全程战略性的指导。
13、本地市场楼盘不多，具有商住楼或专业写字楼更少。
14、(二)房地产业开发的三个组成要素即房地产开发的土地、资金、市场同步增长。
15、第一节 市场分析
16、环境：坐拥__火车站正对面，坐享人流物流优势。洛湛、湘黔铁路在这里呈十字交汇，东至杭州、上海，南至广州、深圳、西去重庆、昆明，北达首都北京。__火车站是一编组站，每日接发客运和货运列车200多对，是长江以南第二大铁路枢纽，现有楼盘中少有的。
17、核心竞争力：位于火车站正对面，有地位优势。
18、(一)20__年以来房地产开发投资大幅增长。
19、城西农贸综合市场：
20、八万平方米湘中地区超大规模财富街区;
21、二、项目劣势分析
22、企业融资能力有所增强，资金到位状况较好。
23、开发规模扩大，开发投资高速增长。
24、住宅(办公楼)及其周围的配套设施的基本要求为学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、网球场、图书馆、棋牌室等;
25、20__年1-8月份，全市房地产施工面积43.23万平方米，比去年同期增加18万平方米，本年新开工面积13.3万平方米，比去年同期增加7.9万平方米，增长145%。
26、一、项目优势分析
27、核心竞争力：__市、区两级政府批准兴建的城西唯一农贸综合市场。
28、城西地带。以新开发的项目-城西农贸综合市场为主。
29、67%的消费者选择多层住宅，因为多层住宅的价格相对高层住宅便宜。而且以后的管理费用也相对较低。有一部分消费者选择小高层住宅，
30、四、消费者分析
31、有强烈的虚荣心，喜欢攀比和玄耀，，但喜欢附庸风雅，希望通过外在条件来追求文化品位。
32、在对__房地产市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下，找出“站前广场”项目的资源问题与机会，以达到或超出“站前广场”原定销售计划，并为__定兴房地产公司塑造品牌。
33、全市房地产开发完成投资16457万元，比去年同期增加7674万元，增长87.4%，对全市国有及其它经济投资增长贡献率为2.1%。从投资用途看，住宅投资完成6630万元，增长1.2倍，办公楼房完成投资542万元，增长3.9倍。
34、定位：湘中地区经营规模大型化、经营手段现代化、经营环境规范化的超大型、多功能财富街区。
35、市委、市政府提出加快城市化建设步伐，城市化建设需要产业支撑，首先需要房地产业的支撑，20__年我市城市化率仅26.48%，低于全省平均水平5.5个百分点，若每年全市城市化率提高一个百分点，至少增加住宅需求84万平方米以上;国际经验表明：当一国人均gdp达到300-1000美元时，居民的住房需求进入加速增长期，20__年我市的人均gdp为5208元(651美元)，是房地产业加速发展的时期;目前我市城镇人均建筑面积仅20.05平方米，离国家“十五”规划的20__年城镇人均建筑面积22平方米，人均还少1.95平方米，若达到这一标准，需求住宅在208万平方米以上，显然，我市房地产业的发展潜力十分巨大。20__年__市城建投资公司成立，__城市建设项目开发实行市场化，通过项目招标，实行市场化经营，推行以地生财、招商引资、民间融资的方式，彻底突破资金“瓶颈”，使城建坐上了“特快列车”，加速了__市房地产业特别是商业地产的发展。
36、发展：据有关信息__火车站四年后有五六趟火车从这里始发，火车站周边的土地、建筑物升值在即，同时，餐饮业、娱乐业、旅游业、物流及零售业将飞速发展。
37、城区地带。
38、四是外部因素制约。
39、__房地产市场起步较迟，开始有竞争态势，开发商优胜劣汰局面已开始形成。现在以巨龙、金海、海汇、中兴、民基为代表的房地产公司经过房地产操作的成功，已积累了相当的经验，在消费者中有着不错的口碑。定兴房产进入房地产市场较晚，在这一方面并没有太强的品牌号召力。
40、__市消费市场楼价有上升趋势，消费者认为手头资金用于购买不动产保值是最好的选择。
41、二、房地产发展所面临的困难和挑战
42、从“站前广场”项目本身的定位和素质出发，结合中高档住宅(宾馆、写字楼)的销售特点，界定“站前广场”的目标消费群及其相关特征是：
43、二是房地产企业素质良莠不齐，企业开发规模小、持续开发能力低，竞争力差。
44、近几年来城市化建设的发展推动了房地产开发的发展，存在一个项目孵出一个房地产开发企业的问题，其开发规模小。
45、住房销售高速增长。
46、由于近年来许多开发商为了赶上房地产加速发展的潮流，盲目开发，低价销售，造成价格波动及销售困难。
47、银行房地产开发企业信贷政策调整，房地产贷款由开发性贷款为主转为个人住房抵押贷款为主，国家对商业银行的房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步明确和规范：房地产开发贷款必须“取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及开工证”等四证，开发企业取得这四证，实际投入应不低于项目总投资的30%，个人住房贷款要求贷款人有30%以上的首付款，有的项目要求项目主体结构封顶，才可以放贷;还有就是居民收入低，抑制了住房需求，影响房地产业市场的扩大;再有就是二级市场放而不活，房屋交易手续繁多，收费项目多且杂，税费负担比例过高，影响二级房产市场发展，从而影响整个房地产业的发展。
48、__开发区。
49、地段：位于火车站正对面，附近楼盘以明珠商业步行街、金海商贸城为主，该地区已聚集相当的人气和居住知名度。临近商业繁华地带，酒店、宾馆、火车站批发市场，水果批发大市场，形成较高具影响力的火车站商圈。
50、对家庭(办公)环境有着高档次的要求，有“物有所值”的消费心理，他们追求品位，但他们又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
51、有功能优势：
52、三、__市同类产品调查统计
53、总体看来，我市房地产业具有巨大的现实和潜在需求，发展空间较大。
54、3)竞争因素：
55、原老街批发市场，主楼统一经营，超大规模优势。
56、由于__市消费偏低，市场上如此高档的楼盘还未出现。是否能够把高收入人士吸引过来，是相当关键的问题，这要取决于本案品质是否拥有高品质这一因素。
57、“同类”定义为具有商业广场、写字楼、宾馆等的商用大厦。现将__市__开发区，__市城西区及娄星区进行大体对比分析如下：
58、物管：智能化管理，保证了业主的现代化要求，符合本案的定位主题。更是目标消费者着重考虑的主题。
59、由于__为新开发城区，在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独特的优势。总体来说，__开发区地段房地产都在卖自然环境。
60、目标消费者：418建材市场业主，果品批发市场业主，电脑大市场业主，通讯市场业主，城区附近投资置业者;以及自身具有经济能力较强的阶层。
61、其周边自然环境好;
62、今年1-8月份全市商品房竣工面积超过商品房销售面积0.6万平方米，商品房空置面积达1.1万平方米(其中住宅空置0.61万平方米)，占当年施工面积总量的2.5%，空置面积增长63.6%。从商品房空置时间来看，空置时间在一年以上商品房面积占全部空置面积的比例增长，比上年提高4.4个百分点，空置房增多占用了企业的开发资金，对房地产企业的开发产生不利的影响。
63、拥有15亩的面积，其中有320个摊位，2480平方米生活超市，108个铺面，1200平方米仓库，48套配套住宅，40各农副产品批发车位。
64、2)市场承受能力：
65、环球商业广场：
66、明源大酒店：
67、一是商品房空置面积增加。
68、国贸商城：
69、配套设施齐全，(高档会所、银行、超市、停车场、幼儿园、亲子乐园、运动场所、艺术长廊等)。
70、环境规划一定要好，配套要齐全，各种活动场地、场所要足够;在规划时，一定要有超前的思想，更具现代化气息，特别要注意智能化;在楼盘外立面的设计上要新颖，色调要协调，风格要跟上潮流;92%的消费者倾向于入住全封闭式的管理;
71、核心竞争力：
72、核心竞争力：五星级酒店标准概念
73、房地产业的发展与城市化建设紧密，城市化建设促进了房地产业的发展，我市北扩南移的外延式城市扩展建设促进了房地产业的快速发展，在我市今年从事房地产开发的20家企业中，娄星区内集中了14家，新化县3家，双峰县2家，涟源市1家。
74、住宅(办公楼)设计建设：小区的设计以天然为主题，各种楼层合理布置。更有现代艺术广场，艺术、休闲与自然融为一体、相得益彰。
75、根据《__房地产市场调查报告》的结论，以及日前操作地区地产经验，我们得出消费者购房心理和对住宅(办公楼)要求如下：
76、房地产的开发应该成龙配套，我市尽管有成片开发的住宅小区开发，但大多数是开放式、松散型的卖完房就走人的开发，即使有物业管理，其配套设施不全，管理也不规范，一些零星插建开发的住房没有物业管理，用水、用电、行路、管道跑、冒、滴、漏、墙体裂缝等问题都不能妥善解决，抑制了消费者的购买欲望，影响了持续开发。
77、住房均价718元每平方米。门面2580元至4380元每平方米。
78、三是物业管理落后，配套设施不全。
79、住房均价500多元每平方米。门面20__元至11000元每平方米。
80、20__年全市参加年检的企业达65家，而今年来真正有开发任务的仅20家，仅占全部年检企业的30.8%。就目前有开发工作量的20个企业而言，开发任务在3000万元以下有10个，占总数的50%;开发任务在3000万元以上5000万元以下有5个，占总数的25%;开发任务在5000万元以上有5个，占总数的25%。房地产开发企业主要以负债经营为主，严重依赖银行资金，有的开发项目前期靠施工单位垫资、中间靠银行贷款开发、后期靠个人按揭贷款，缺乏后续开发能力。
81、用绿色和五星级酒店标准来吸引白领、外来投资者、社会成功人士等;
82、今年全市商品房现房销售，在去年增长27.8%的高基数基础上，保持高增长势头，20__年1-8月份全市共销售现房1.79万平方米，同比增长82.7%，其中住宅销售1.72万平方米，比去年同期增长1.2倍。
83、其定位为社会高薪阶层。
84、一、__市房地产市产基本状况
85、1)品牌号召力：
86、20__年1-8月全市房地产开发投资达16457万元，同比增长87.4%，是近年来增长较快的。
87、三、竞争对手分析
88、家庭结构已进入中年期，居住空间之娱乐性与休闲性较大，对生活要求很有质感。
89、20__年1-8月房地产开发共到位资金22266万元，同比增长2.6倍，从其构成看，利用外资资金增长最快，企业自筹资金最多。1-8月企业自筹资金13152万元，增长3.8倍;利用外资资金1050万元，增长69倍，其他资金8004万元，增长2.5倍。
90、a、提供保安、清洁卫生、房屋维修、园林绿化和一些特色服务(如家政、订购车票、托儿、托老服务等);